广东一中学一套150平米的小卖部5年租赁被拍到943万元的消息，这两天引发了全国各大媒体的关注。

实际上，这在全国并不是个案。在陕西，此前也有小卖部租赁拍卖溢价成交。

同时，西安黄金地段的商铺，在阿里法拍平台上也是频频被争抢。

(资料图)

只能说，投资的逻辑已经发生了变化！投资，不能再只盯着住宅了。

150㎡小卖部5年租金900万元

大家所关注的广东小卖部拍卖，这个小卖部位于广东肇庆怀集中学，该出租小卖部约150平方米，租赁期限5年，总租金挂牌价为385560元，交易保证金77100元，加价幅度1000元。

8月22日，肇庆市公共资源交易中心怀集分中心发布该项目的成交公告，最终成交价为5年租金总额9430560元，于8月21日签订《怀集中学小卖部承包合同》。

也就是说，成交价格是挂牌起始价的24.5倍，平均每年的租金为188.61万元，相当于1033.49元/㎡·月，这个租金水平非常惊人！

公开信息显示，这个小卖部所处的怀集中学，位于广东省肇庆市怀集县，怀集中学共有8000多名在校学生，其中住宿生有4000多位，此次拍卖租赁权的小卖部是怀集中学校内唯一的小卖部。

据了解，小卖部权属人为怀集县第一中学，产权属权属人所有，该物业属于非禁止出租资产。

根据此前的竞价公告，承租方小卖部允许经营的商品范围约定基本限定在学生日常用品，例如文具、生活用品、体育用品、生活零食等。

当然，至于这个“网红”小卖部5年租赁权的竞得者是谁，官方目前并没有披露。

而实际上不管这个租金拍到什么水平，最终必然转嫁到小卖部所销售的商品价格上，最终为高租金买单的是学校里的学生、老师。

宝鸡一小卖部也曾溢价成交

事实上，不仅仅是怀集中学的小卖部，此前其它城市也有位于学校的小卖部高价成交。

去年，宝鸡人民公园小卖部的租赁权，也曾溢价成交。

2022年9月15日，宝鸡市公共资源交易中心发布《宝鸡人民公园小卖部经营项目租赁权转让》。

根据转让公告，对外出租宝鸡人民公园小卖部项目（含4个商店+7个售货亭），起拍价12万元/年。该次标的租期3年，租金按年支付，如遇政策性或者不可抗力因素，租期自行解除。

同时规定，网络买受人须对7个售货亭，投资费用承租人自行承担，每个售货亭单价2－3万，售货亭造型需通过宝鸡人民公园审核通过，由乙方负责实施，建成后的产权归人民公园所有，经营期满后完好无损交回公园，经营权在承租人经营期限内归承租人，由承租人自主经营。

最终，宝鸡人民公园小卖部租赁项目以16.32万元/年成交，溢价率36%，买受人为宝鸡鹏举通商贸有限公司。

宝鸡人民公园位于市区渭河南岸的河堤路与公园路之间，占地519亩。这座公园之前是收费的，2007年1月1日开始免费向市民开放，百度百科上的介绍是这座公园目前年接待游客超过50万人次。

西安黄金地段商铺被疯抢！

不管是广东怀集中学的小卖部租赁以超过24倍的溢价成交，还是宝鸡人民公园的小卖部租赁项目以36%的溢价成交，更多的是经营者站在经营收益的角度来考量。

而除了学校、公园里稀缺的小卖部租赁权高溢价成交外，西安黄金地段的商铺，今年也是频频出现抢铺大战。

今年6月份，中建国熙台小区南门旁164.47㎡沿街商铺进行司法拍卖，经过128次延时、180次出价后，以溢价率170.69%成交。详见：《180轮报价、溢价率170.69%！西安两家“面馆”被争抢！》

另外，在近日的8月18日，城北名京九合院的两套沿街商铺，也以高溢价成交。其中：

17幢20103室商铺：建筑面积为84.61㎡，评估价122.7万元，起拍价122.7万元，经过73轮竞价，最终以191.42万元成交，溢价率56%，折合2.26万元/㎡。这套商铺目前有租赁合同（2021年1月10日至2027年6月10日止），年租金11340元。

2幢10110室商铺：建筑面积为135.52㎡，评估价211.08万元，起拍价211.08万元，经过91轮竞价，最终以357.77万元成交，溢价率69.49%，折合2.64万元/㎡。这套商铺目前有租赁合同（2018年12月10日至2023年12月10日止），年租金243936元。

名京九合院是西安城北二环内一个百万方社区，总户数5000户，并且小区内还有多所幼儿园，以及1所小学未央路小学。

此次法拍成交的2套商铺，目前一个经营的是麻辣烫，一个经营的是火锅，均为餐饮业态。

17幢20103室商铺租金水平很明显低于目前正常市场水平，租金不具有参考意义；2幢10110室商铺基本代表了目前这个地方的租金水平，按照此次法拍的成交价计算，这套商铺的年租金收益回报率在6.81%！

实际上，房地产发展到目前这个阶段，住宅价格快速上涨的时代已经结束。站在投资的角度来讲，过去依靠房价上涨、杠杆撬动等方式实现收益的时代已经过去，长期持有依靠租金收益将会成为未来的投资趋势！

以上述提到的第二套商铺6.81%的年租金回报率，收益率远远高于市场上的理财产品，同时也具有稳定性，由此也就不难理解其受到争抢的原因了。像这样位于城市中心、拥有常住人口支撑，或者紧邻学校的商铺，未来必将越来越抢手。

同时，占据城市核心黄金地段的商铺，除了租金水平之外，还有一层重要意义就是广告效应。

当年，东大街黄金时代，东大街万达新天地入市销售，商铺曾经卖到了15万元/㎡，这个售价你如果按照租金收益肯定是算不过来账的，但如果按照广告效应、品牌效应，那就值这个价了！

地产房剑注意到，58同城上的信息显示，作为目前西安最火的景区之一、人流量最大的区域之一，大唐不夜城商业街20㎡门面的租金目前达到了8000元/月，最高达到了8500元/月，相当于每天的租金14元/㎡。

总之，房地产的投资逻辑，实际上已经悄悄在发生变化！如果关注各家房企最近发布的半年报的话，就会发现持有商业物业、租金收入占比比较高的房企，盈利能力远远高于纯住宅开发商~前期可能要经历资金承压，但后期则收益更好一些！

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