带押过户，难救西安楼市！

靴子可算落地了。

(相关资料图)

六月的最后一天，西安不动产中心官宣：正式启动存量房（二手房）交易“带押过户”模式。

不少小伙伴看到这则消息后纷纷来咨询，“现在执行带押过户了，行情会不会好转？手里的老破旧是不是还能涨涨价？”

壹丨带押过户的执行细则

“带押过户”模式，也就是不需要提前还贷或者垫付资金解除质押，就可以完成过户重新抵押发放新的购房贷款，进行交易。

交易过二手房的小伙伴都知道，要卖二手房必须从银行先解压，买家才能过户交易，那有的房东没有那么多资金还贷款就往往会利用金融过桥贷，一来增加成本二来交易周期变长。

那如今正式启动了“带押过户”模式，成本和周期问题得以改善，促进二手房的流通。

趁着新政的发酵，我们也搜集和解决了部分代表性的执行细则：

细则一：哪些银行可以办理带押过户？

截止7月4日，目前只有建行、农行、招商银行可以执行，其余银行暂不确定。

新政启动还不到一周，银行尚未全面跟进也能理解，相信随着政策的深入，允许带押过户的银行会原来越多。

细则二：能否跨行办理？买房能否公积金或组合贷？

现阶段还不能跨行执行，即原房东是工行房贷，买家要在建行贷款，目前是行不通的。

这个问题很好解决，只要执行带押过户的银行越来越多，协商好在卖家贷款所在的银行贷款办理交易即可。

同时，现阶段“带押过户”交易下的买方只能办理纯商贷，暂无缘公积金、组合贷等。

细则三：贷款利率怎么算？

2023年7月，假设老张这套房子的商贷利率是5.85%，“带押过户”给小张后，如果小张是首套房，那小张拿到的商业贷款，利率就是4%。

也就是说，带押过户后的房贷利率，是以买房时的利率计算。

那很多人会问了，银行这次真的亏了，从5.85%到4.0%，白白的利息损失掉了。

其实不然，无论是等额本息，还是等额本金，它们的月供结构中，前期的还款大头都是利息，本金很少很少。

原房东已经还了前几年的利息，再卖给新业主，商贷又头重新还一遍；原来八十万买来的房子，转手卖个150万，新业主就要贷更多的商贷，算来算去，银行简直赢麻了。

不过话说回来，踩着高利率的房东，可以考虑把“转给”自己的家属、亲朋，操作一番，高利率自然变成了低利率。

贰丨别有太高的预期

回归开篇这几位粉丝朋友的问题，带押过户来了，老破旧还该不该持有？

我们给出的建议是：摒弃幻想，该出手时就出手。

这其实和带押过户没有必然的联系，没有优势学校资源的老破小、老破大能出就出，这是我们一贯以来的观点。

年初2-3月的时候，当时西安楼市迎来了一波积压需求的释放，有位粉丝朋友的老破大挂了两年连看房的人都很少，趁着市场成交量上行，很快卖了出去，而且价位还算理想。

前不久又跟这位粉丝聊了聊，得亏当时把房子出了，同小区的老破大户型现在降价10万、20万都没人来看，社区环境、物业服务、产品户型，都成为了客户来看房时的槽点。

哪怕后期市场还会有一波反弹，但也会是局部区域、局部楼盘会起到带动的作用，再想要翻倍、普涨，其实是很难实现的。

都在等的刺激政策，其实就一场“妥协式地放弃”，房地产的社会风评很差，但经济这艘大船想要远航，还是没法抛弃房地产。

就算是靠行政手段拉起了房地产，其实也就意味着要放弃一些城市和资源。

比如放开核心城市的限购，三四线自然就被放弃；

比如放开限贷，那就意味着要放弃、割舍一些低成本的劣质资产。

无论是改善再置业，还是高利率站岗需要提前还贷的，及时清出名下的老旧资产，做大现金流才是上策。

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