自2012年咸阳颐福阁老年公寓开工建设以来，大约800名老人轻信广告宣传，投入数千万元预订床位，结果无法如约入住，也无法拿回钱款。如今10年有余，老年公寓的建设工地上仅建成3栋建筑，其中1栋建成后被以小产权房的形式售卖，2栋至今“烂尾”……

颐福阁老年公寓“夭折”的背后原因是什么，老人们的预订款能要回吗?近日，华商报大风新闻记者展开了深入调查。

编辑说话

(资料图)

看到这样的新闻，不由得对老人们的遭遇感到唏嘘不已，特别是看到一些老人拿出一生的积蓄，养老却成了一个梦想，有人直到离世都没有等到床位，更让人心痛。其实，类似的报道，之前并不少见。

在当事公司负责人的口中，似乎有了解决问题的方法，政府相关部门也已成立了工作专班，力促问题的解决。但时间不等人，截至目前，老人们并没有得到自己应有的养老床位，是不争的事实。好在正如有关部门所说，有土地在，“肯定远远超过老人起诉要求退还的金额”。相信这一问题最终能得到完美的解决。同时，要提醒老年人的是，所谓投资“养老项目”、销售“养老产品”、宣称“以房养老”、代办“养老保险”、开展“养老帮扶”等，都需擦亮双眼，不要被过高的收益率所蒙骗，以免因小失大。

1.一张住不进去的养老床位

八旬老人经历——

老两口投入30万预订养老床位，近10年仅退回2万元

蔡先生是陕西咸阳人，1941年出生。2012年，他和老伴在家附近买菜时，遇到了颐福阁老年公寓的销售人员，对方称每周都会有关于养老院的宣讲会，邀请他们参加。蔡先生说，起初参加养老院宣讲会时，他并不相信，但在2年的时间中，他参加过多次会议，不少参会的老人都预订了养老院的床位，“交钱的老人不仅有优先入住权，且每年能如期拿到10%左右补贴金，我心动了。”

2014年，蔡先生在颐福阁老年公寓办理了3万元的会员卡，按照合同，他每年能拿到1千多元的补贴。后来，销售人员称，预存金额越多，每年返的补贴比例也越高，折扣等福利也越好，因此他不断增加预存金额，期间还给老伴也办了会员卡。2014年到2016年，他们先后办了3张卡，共花费30万元，“每年到期，能有10%左右的补贴金，比存银行利息要高。”

蔡先生说，虽然在他之前办会员卡的老人，大都拿到了足额的补贴，但他并没有那么幸运。2014年至2016年，他共拿到了1万元左右的补贴金，“原本2016年底至2017年初，我可以领到一笔补贴，但从2016年下半年开始，颐福阁老年公寓的返还补贴就出了问题。”2017年至2019年，每当合同到期，销售人员就会让他续签，然后出具《承诺书》，称来年会按年支付利息，但实际仅支付过1万元，“我想要回本金，但他们说没钱，即便续签，来年到期依然没钱……”

2019年11月29日，蔡先生最后一次在颐福阁老年公寓接待大厅见到工作人员。当天，他按照对方要求，再次续签合同。对方为其出具的《承诺书》显示，“2018年9月22日至2019年9月21日的福利消费券1万元整，本公寓承诺，2018年8月27日至2019年8月26日的福利消费券1万元整(即补贴)”。

2020年后，颐福阁老年公寓的接待大厅已经没有工作人员了，蔡先生辗转联系到了一群有同样遭遇的维权老人，他们无奈之下起诉。

2021年4月23日，咸阳市秦都区法院《民事判决书》显示，解除蔡先生及其老伴与沣西新城颐福阁老年公寓签订的《购买(预订)至尊养老服务合同书》，支付蔡先生267500元;支付蔡先生老伴136400元。

“30万元我交了快10年了，但至今仅拿回了2万元左右。”蔡先生说，他在维权过程中感到孤独。孩子知道这件事，也埋怨他们;法院虽然已经判决，但因为公司名下无财产，始终无法执行，“如今，养老院的烂尾楼依然没有复工，钱款也始终没有退还，很多老人在维权的过程中离世，我如今年过八旬，不知道有生之年能否拿回这笔钱……”

子女讲述——

交5万元预订养老床位，直至母亲去世依然没拿回来

吴女士也是陕西咸阳人，提及母亲，她常常感到痛心，“我妈直到去世，也没能入住预订的养老院，那笔钱也没能拿回来。”

吴女士说，她母亲姓宋，生于1941年。父亲十多年前去世后，母亲一直独自在咸阳生活，“后来，我发现母亲经常被买保健品的人忽悠，买一大堆所谓能治病、但实际没什么用的‘药品’，便将老人接到家里一起生活。”

对于预订颐福阁老年公寓床位一事，吴女士直言起初并不知情。直到2019年，她家中的保姆称，常常有人给宋女士打电话，疑似在说交钱的事，可能被骗了。她便询问了母亲，“我妈最开始还不说，我问了好几次，她才松口，说自己年纪大了，希望我能帮她把钱要回来。”

2019年7月，吴女士带着母亲前往颐福阁老年公寓体验中心，看着体验中心北面荒草丛生的土地，废弃的烂尾楼，她意识到这件事并不简单。“当时，体验中心内，老人们进进出出，都是来要钱的，但几乎在柜台的工作人员软磨硬泡地劝说下，基本都接受公司承诺限期还款的《承诺书》，然后将老人手中的原始合同，更换为新的合同。”

吴女士回忆，当时，工作人员劝她同意为母亲更换合同，并出具《承诺书》，称会按照《承诺书》，分期支付补偿金并返还本金，但她拒绝。“我妈说，他们2016年就以同样的方式，让她更换过合同，并签下了《承诺书》，但钱从来都没有给过，也没有返过本金……”那一天，她和母亲一直等到了体验中心下班，对方依然无法给出解决方案。无奈之下，她报了警，民警后来也到场调查了。

“民警让我第二天去派出所，但我去派出所后，他们又拒绝受理，让我去找法院。”

根据2019年8月16日《秦都区法院民事判决书》显示，颐福阁老年公寓于判决生效后30日内退还宋女士预订金5万元，连续3年赠送的消费福利券1.35万元及违约金3000元，合计6.65万元。吴女士说，后来，秦都法院强制执行了4000元，但其余的钱，她始终没有追回来，“2019年至2022年，我妈反反复复嘱咐我，让我一定要把这笔钱拿回来，这是她心里的结。”

2022年3月，吴女士年过八旬的母亲因意外去世，她至死都没能拿回自己的钱。吴女士说，整理遗物时她才知道，母亲是2013年支付的预订金，“10年时间，她终究没能住进养老院，对她来说，这终究是一场梦。”

吴女士说，在维权的过程中，她认识了很多老人，“有的人为预订床位卖了房子;有人子女都没了就指望着预订床位养老，却住不进去;有的人至死都没能入住，也没能拿回本金;还有人直到去世，其子女整理遗物时才看到预订床位的合同。”

集体维权——

维权群自发统计合同金额达3400多万元，另外“至少百余人没有参与登记”

今年4月19日，华商报大风新闻记者来到了位于陕西省咸阳市胭脂路与西华路交叉口附近的咸阳颐福阁老年公寓(新)体验中心。现场，有十多位老人或老人家属在场，他们来自陕西各地，是颐福阁数百名老人的维权代表。

这些老人围绕在服务中心内的沙盘周围。沙盘中，颐福阁老年公寓计划建设5栋高层住宅楼，2栋中层办公楼，以及数栋小洋楼;在各楼宇之间，有园林以及穿过林间的仿古长廊。

根据老人提供的咸阳市秦都区信访工作联席会议办公室2020年7月10日《会议纪要》显示，据不完全统计涉及人数300多人，合同378份，金额共约2900万元。会上，颐福阁法定代表人吴某草表明，在建设过程中，因有关政策调整和贷款融资问题遇到资金困难，正在积极同本地某企业与北京某企业商谈合作事宜。

“实际涉及人数远不止这些。”维权老人代表说，他们曾为集体诉讼，自发就合同金额进行过统计，共有378人，合同本金总共3400多万元。“另外，还有至少百余人没有参与集体诉讼的登记，他们是自己打官司的，这部分金额无法统计，颐福阁应该收了老人们至少4千万元的钱款。”

根据老人提供的登记表显示，老人预订的合同金额最低为2万多元，最高为30多万元。不少老人的合同签订日期为2019年。

据多名维权老人解释，每当合同到期，对方拿不出钱，就会写下承诺书，然后给他们更换合同，如果不更换合同，将拿不到对方承诺的补偿金额，也拿不回本金。

2.一栋五证不全的小产权公寓

现场走访——

规划中的2栋中层办公楼“烂尾”，建成的公寓楼已有人入住

华商报大风新闻记者对颐福阁老年公寓开发地进行走访发现，相较于沙盘上展示出的规划，咸阳颐福阁老年公寓(新)体验中心位于开发地块的最北端;其南侧有大块的未开发用地，荒草丛生，南北约100米，东西约220米，其中有南北约100米，东西约70米的地块被栅栏分割为菜地;开发地块的最南侧有3栋楼，其中2栋是未完工的中层办公楼，1栋已有入住的高层住宅楼，这是该区域唯一一处与沙盘规划相似的建筑物。

走进最南侧的3栋建筑，尽管最南侧的两栋中层办公楼主体、外观装饰均看似正常，但走进楼道内，就能直观地感受到，该建筑内部还属于毛坯状态，建筑背面的外立面也没有完工，建筑旁还有锈迹斑斑的施工外架。3栋建筑周围，堆放着一些建材。现场还堆放着大量未安装、锈迹斑斑的电梯门，其中一个电梯门上的生产日期显示是，“2014年6月12日”。另外，现场张贴的一份落款2019年10月，咸阳颐福阁老年公寓项目部发布的《通知》显示，地暖进场开始铺设安装。

除了2栋尚未完工的中层办公楼，那栋建成的高层建筑已经有人入住，但入住的人并不是预订养老床位的老人，而是以兰亭公馆小区的名义，将房子出售给市民。一住户告诉记者，该高层建筑五证不全，没法办房产证，他购房时每平方米四五千元。

被售房屋——

五证不全，无法交易的房屋已有人入住，楼内水电气疑似已接通

华商报大风新闻记者从房屋中介平台查询到，兰亭公馆小区竣工于2016年，开发企业为“单位自建”，总户数252户，产权年限50年，均价5243元;记者联系房屋中介人员咨询，被告知该小区的房子五证不全，无法交易。根据小区物业信息公示牌显示，物业服务区域为“颐福阁老年公寓”;物业服务企业为“陕西博德兴业物业管理有限公司”。

华商报大风新闻记者注意到，该小区供气、供水、供电单位分别是咸阳市天然气公司、咸阳市自来水公司、国家电网。另外，该物业公司由石某与陕西金江山养老服务管理有限公司持股，而陕西金江山养老服务管理有限公司在2015年12月前，名为“陕西颐福阁投资置业有限责任公司”，其中吴某草持股50%。而吴某草就是咸阳颐福阁老年公寓的法定代表人，也是陕西康联颐福阁老年产业投资管理有限责任公司的股东、高管。

据一名维权老人说，2015年前后，有大量老人交钱预订了床位，3栋楼的主体迅速建起，入住近在眼前。但颐福阁老年公寓从2016年开始，便无力返还承诺的“福利金”。2018年，为了安抚老人，只要办理会员的老人，就可以划出一块菜地自己耕种，由水泵供水浇种，“2019年，水泵断水，有些放不下菜地的老人，到处想办法打水浇地……”2018年前后，颐福阁老年公寓称，老年公寓楼因欠款，被建设公司出售给了购房者，“那栋高楼都是40至90平方米不等的公寓户型，五证不全，却被陆陆续续偷偷卖掉了，而且有关部门还在正常供应水、电、气。我们有人曾提出想用交的预订金置换一套，但被拒绝。”

3.一个错综复杂的问题

资料显示——

土地性质为“医卫慈善用地”，曾计划2014年9月一期建设竣工

华商报大风新闻记者采访中了解到，咸阳颐福阁老年公寓成立于2008年11月18日，系民办非企业单位，后更名为沣西新城颐福阁老年公寓。法定代表人，吴某草。

2012年5月3日，咸阳市政府审批土地件《关于咸阳颐福阁老年公寓办理用地手续的批复》显示，根据市发改委《关于咸阳颐福阁老年公寓新建老年公寓项目可行性研究报告核准的批复》(咸发改[2010]610号)、市住建局《关于咸阳颐福阁老年公寓项目变更预选址的函》(咸政建规发[2010年]286号)，同意将胭脂路以南，王家村西北角已征收为国有的45804.9平方米国有建设用地使用权出让给咸阳颐福阁老年公寓，用于建设咸阳颐福阁老年公寓。土地用途为医卫慈善用地，出让年限五十年……上述用地未经依法批准不得改变土地用途。

根据《工程施工许可证》显示，合同开工日期为2012年7月，竣工日期为2014年1月;建设规模为44176平方米，合同价格9209.6万元;工程名称为“老年公寓5、6、7栋”。

根据颐福阁老年公寓服务大厅办公室内的一份《颐福阁老年公寓新院工程项目进度计划表》显示，原计划的整理验收工作的完成时间为2014年9月，室内布置完成时间为2014年10月。另外，根据2014年8月《咸阳颐福阁老年公寓关于新院工程进展情况的说明》显示，工程方面的设计变更、质量提升和功能改进，客观上延误了一定的工期……同时，他们还决定对新院工程的设计、建筑、装修等标准大幅提高……公寓工程的施工时间也就相对推迟……我们承诺：在2015年6月30日前，交付一套软、硬设施均高于原合同所规定的质量标准的公寓使用。后面附有《公寓延期交付使用协议》。

对此，多名维权老人表示，对于维权，尽管老年公寓在收取大量老人钱款后“烂尾”，但他们觉得依然有希望，因为该单位在建设之初，通过正规手续拿到了一块建设用地，“只要有地在，将这块土地司法拍卖，我们就可以拿回自己的损失。但在维权过程中，他们发现，实际情况比他们想的更糟糕。”

土地转移——

2013年至2014年土地使用权变更，2015年咸阳市发改委同意备案颐福阁老年公寓二期建设申请

根据2022年4月25日《咸阳颐福阁老年公寓问题联席会议纪要》显示，咸阳颐福阁老年公寓为2009年经秦都区民政局批准成立的民办养老机构，法定代表人为吴某草。2011年，该单位在秦都辖区西华路征用土地45804平米新建养老公寓(土地用途为医卫慈善用地)，2012年10月办理了土地使用权登记，土地使用权证号为咸国用(2012)第117号。

2013年11月6日，吴某草注册成立陕西康联颐福阁老年产业投资管理有限责任公司(以下简称“陕西康联公司”)。2013年12月，咸阳颐福阁老年公寓向秦都区民政局提出书面申请，申请将咸阳颐福阁老年公寓土地使用权人名称变更为陕西康联公司。秦都区民政局向陕西康联公司出具了咸秦政民发(2014)5号《关于咸阳颐福阁老年公寓土地使用权人名称变更的批复》文件。2014年1月13日，陕西康联公司持民政局批复文件、《关于申请变更我单位土地使用证名称的申请》及相关资料向原咸阳市国土资源局申请办理土地使用权人名称变更登记。2014年1月15日，经原咸阳市市国土资源局审核，该土地使用权变更登记在陕西康联公司名下。

陕西康联公司时任法定代表人为吴某草，为独立法人，后变更为王某。2014年5月，陕西康联公司将股东变更为康联医药集团有限公司。会议指出，咸阳颐福阁老年公寓申请将土地使用权登记变更为陕西康联公司时，陕西康联公司与咸阳颐福阁老年公寓法定代表人同为吴某草，且其100%持股;后陕西康联公司股权变更，与申请变更登记前股权结构不符，造成相关土地权属已发生实质性转移。

根据2015年6月29日咸阳市发改委《关于咸阳颐福阁老年公寓二期建设项目备案的通知》显示，建设内容：新建老年公寓及公共服务配套设施等，建筑面积50000平方米，项目总投资7亿元。资金来源为你单位自筹。建设年限为2015年11月至2017年2月。项目建成后新增居家、疗养、集中养老床位1200张及医疗保健区等公共服务设施。经审查，项目符合《陕西省企业投资项目备案暂行办法》的规定，同意备案。

华商报大风新闻记者注意到，2013年至2014年，咸阳颐福阁老年公寓先将土地使用权登记变更为陕西康联公司，但2015年咸阳市发改委《关于咸阳颐福阁老年公寓二期建设项目备案的通知》的回复，致函单位依然是咸阳颐福阁老年公寓。

颐福阁老年公寓回应——

老人预订养老床位的钱款均用于项目建设，最终资金链断裂

6月19日上午，华商报大风新闻记者联系到康联医药集团房姓负责人，他表示，此事一两句讲不清楚，“过段时间我们回到西安处理，可以见面沟通。”

6月19日下午，记者联系到颐福阁老年公寓吴姓负责人。他表示，颐福阁老人院是2008年左右开始运营，但因为该老人院处于拆迁地带，他们于2010年前后，通过招拍挂，在支付土地出让金后，于咸阳市胭脂路与西华路附近征地101亩，计划进行老年公寓建设，“原计划新院建成后，把准备拆迁的养老院内的老人转移至新院，但新院直到养老院拆迁，也没能建成。”

关于土地使用权转移问题。吴某说，2012年底，国家民政部与国家开发银行发布了支持社会养老服务体系建设的(民发〔2012〕209号)政策文件，其中提到“在试点阶段，开发银行每年提供不少于100亿元人民币的专项贷款规模，并根据整体工作推动情况及具体项目实际进展及时安排，以北京康联公司(现“康联医药集团”)作为主要承贷主体，构建融资平台，支持试点项目实施”的内容，“这份文件中，指定了北京康联公司是承贷主体，我们想要获取贷款就必须和康联医药集团合作，因此我们和康联医药集团成立合资公司，土地当时评估为一两亿元，他们注资8000万元，引入贷款4.8亿元。相当于我们拿地，他们负责给项目注资。前期合作比较顺利，但这笔贷款直到2015年没有到账，因此工程停工……他们8000万元的注资，4.8亿元的贷款，一分钱都没有落实。”2017年，颐福阁老年公寓想解除合作，但康联医药集团一直称还是希望再等等，表示肯定能办成，但直到2022年前后，问题依然没有解决，“2022年7月，这块地在要变更使用权时，康联医药集团对我们双方的合作关系进行起诉，结果地块被北京某法院查封，导致再次拖延。我们近期刚刚二审胜诉，土地即将解封，这块地预计近期将回到老年公寓名下。”

关于收取老人钱款无法返还的问题，吴某说，按照最初的可行性报告，如果一期项目能按期完工，老人们的预订金将用于老年公寓的入住消费，便不存在返还问题，“老人的钱会用于在老年公寓内购买服务等。”之所以让老人交钱预订床位，按照新建老年公寓的计划，康联医药集团称最迟2015年就能投入运营，他们便以此为节点，收了一些老人的资金用于项目建设，但贷款直到2017年也没有下来，“钱都用于了建设，工程又没有竣工，导致钱没法退，也没办法提供入住服务。”2017年开始，老人们陆续开始向法院起诉他们，2019年前后起诉的老人最多，“按照法院方面的统计，大约有6000万元需要向老人退还。”

关于已建成公寓楼被售卖的问题。吴某说，那栋18层的楼属于居家养老的公寓楼，本身是交付给购置的人，等项目盘活后，就可以享受后续的一些免费服务及付费服务，“相当于人家把这个房子买了，后面人家入住到里面，他们提供相应的养老服务。”记者询问，这栋楼有多少已经售卖了?吴某说，有一半已经入住，没有售出的房子他们也向法院进行了报备，相当于处于查封状态，“这些不是商品房，也没有售卖，就是通俗意义上说的小产权房。”

“烂尾”后续如何解决?吴某说，他们与有关部门沟通，计划在拿回土地使用权后，配合有关部门通过拍卖土地等方式以资抵债，然后完成一期项目的4万多平方米大楼的建设，“经法院统计，我们的资产可以覆盖债务。二期有70亩左右的土地，我们出售该地块后，计划处理债务，然后用剩余资金将一期项目盘活。”

4.一桩等待解决的案件

秦都区颐福阁老年公寓维稳专班——

警方认定不属于非法集资，检察院发现土地变更手续违规，土地部门已撤销同意土地变更文书

今年6月21日，华商报大风新闻记者前往咸阳市秦都区政府。上午10时，秦都区颐福阁老年公寓维稳专班相关负责人介绍，颐福阁老年公寓无法退费问题涉及老人800人左右，金额大约六七千万元。由于颐福阁老年公寓位置特殊，属于咸阳公安局高新分局的管辖范围，行政又在秦都区政府。案发后，因为咸阳市公安局高新分局经研判，认定此案不属于非法集资，故秦都区政府计划通过引导群众司法诉讼的途径，帮助群众维权。“咸阳公安高新分局不予立案的原因，我们不太清楚，具体需要联系咸阳公安高新分局方面。”

颐福阁老年公寓的土地为何发生转移?该相关负责人说，咸阳颐福阁老年公寓(后更名为沣西新城颐福阁老年公寓)属于民办非企业单位，其取得土地的手续齐全、合理合规。后来，因康联医药集团承诺，可以为颐福阁老年公寓申请下贷款作为建设资金，并给该项目注入约3000万的资金，因此双方成立了陕西康联公司，并将土地转移至了该公司名下，“当年他们是通过咸阳市土地局办理了土地转移手续，但手续存在问题。”老年人的问题陆续爆发后，秦都区检察院介入调查，发现颐福阁老年公寓的土地变更手续不合法，“这种转移并非买卖，因为有土地买卖肯定需要向国家缴纳税费。转移土地时，颐福阁老年公寓承诺法人不变、股权不变，但实际土地转移后，股权结构发生变更，这块地发生了实质性的转移。检察院认为，这是资产转移，系违规行为。”目前，咸阳市自然资源规划局已经出了裁决，将土地恢复至颐福阁老年公寓名下，“康联医药集团为此事提起了行政诉讼，目前还在诉讼阶段。”

关于建成公寓楼有人入住问题。该相关负责人说，因为资金链不稳定，建成的公寓楼，一部分房子被建设方出售，另一部分是被颐福阁老年公寓出售的，这些房屋的售价远低于市场价。群众举报该问题后，有关部门对办公楼等整体进行了查封，等有关部门将土地等追回后，根据法院等部门的意见，具体考虑该如何处置已售小产权房的问题，可能会原价退购房款，将房屋收回。

关于案件的目前进展问题。该相关负责人说，老人与颐福阁老年公寓是合同关系，但因为土地、建筑物均在陕西康联公司名下，导致颐福阁老年公寓名下账户无财产。但实际上，群众的钱是用于了建筑物的建设，“只有追回被转移的土地，后续的强制执行才能顺畅。”目前，专班在做的就是将被转移的土地先追回来，然后走司法拍卖，最后就可以帮群众拿回钱款，“这是有法律风险的，我们从群众利益角度出发，下了很大的决心，因为房屋和土地都在陕西康联公司名下，并不在颐福阁老年公寓名下。”对于后续的土地是否如颐福阁老年公寓吴某所言，分割出二期地块司法拍卖，还需有关部门研判，“土地是整体拍卖还是分割拍卖，需要等司法拍卖结束后，由自然规划局等部门的研判，才能决定。”

土地、建筑物价值是否能结清公司债务?该负责人说，土地、建筑物价值无法透露，但101亩土地如果进行司法拍卖，肯定远远超过老人起诉要求退还的金额。

是否会对失责的相关部门进行问责?该负责人说，专班由公安、检察院、法院、纪委、自规局、信访局等多部门组成。关于民政等有关部门监管是否失责的问题，他作为信访部门，无法回复。关于土地部门违规审批通过土地转移手续的问题，他们会将问题的具体情况、问题的处理建议等上报给专班领导，由专班领导进行研判。 

华商报大风新闻记者 张鹏康

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