在西安楼市版图中，整个城西区域目前在售新盘非常少，仅有富力开远城、南海高芯悦澜等个别项目。

(资料图)

这主要是由于城西大量城市更新用地尚未出让，随着这些地块的初步出让，城西区域也将会迎来新盘的亮相。

今天，莲湖区发布了枣园北路西侧3宗开发用地的出让信息，这3宗地紧邻远东实验小学、莲湖第二学校！

城西72.54亩土地出让

莲湖区今天发布出让的3宗开发用地，整体位于枣园西路以北、枣园北路以西、立信路以南，其中包括1宗商服用地、2宗住宅用地。

地块具体信息如下：

LH9-2-5-3宗地，净用地面积16.49亩，土地用途为商服，容积率不大于5.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%。地上建筑面积不大于6.05万㎡,地下建筑面积不小于20843㎡。

地块挂牌起始价为12862万元，将按照价高者得确定竞得人。按照起始价计算，该地块地价779.99万元/亩起，楼面地价2125.95元/㎡起。

LH9-2-5-4宗地，净用地面积27.984亩，土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%,地上建筑面积不大于52080㎡（住宅49320㎡，配套公建2760㎡），地下建筑面积不小于15570㎡。

LH9-2-104宗地，净用地面积28.063亩，土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%,地上建筑面积不大于52360㎡（住宅49460㎡，配套公建2900㎡），地下建筑面积不小于15510㎡。

这两块住宅用地的挂牌起始价分别为29901万元、30450万元，最高限价分别为34386万元、35017万元，当报价达到最高限价后将通过摇号方式确定竞得人。

按照挂牌起始价计算，这两块住宅地块的地价分别为1068.5万元/亩起、1085.06万元/亩起，楼面地价分别为5741.36元/㎡、5815.51元/㎡起，再加上无偿移交的公建配套成本后，实际成本要更高一些。

商服用地挂牌时间为2023年1月5日至1月18日，2宗住宅用地的挂牌时间为2023年1月9日至1月20日。

另据此前西安市自然资源和规划局在2020年8月20日发布的《关于莲湖区枣园北路西侧78亩储备用地规划条件的公示》，16.49亩商服用地建筑限高60米，规划停车位604个；27.984亩住宅用地限高60米、规划停车位520个，28.063亩住宅用地没有明确建筑限高、规划停车位为522个。

另外，在LH9-2-104宗地东南角是一宗5.25亩的幼儿园用地，规划的是一座建面2200㎡的幼儿园。

紧邻远东实验小学、莲湖第二学校！

从此次出让的3宗地位置来看，位于城西板块，这几块地周边配套现状最大的看点是地铁、学校。

地块向南500米左右就是已经通车多年的地铁1号线枣园站，这是一条西安东西向的重要轨道交通，向西可以直达咸阳，向东通过与地铁9号线的换乘可以到达临潼。

除了地铁之外，该地块向西不远处就是西三环三桥立交、向北则是城西快速干道，再加上距离不远处的城西客运站，整体交通比较方便。

另外，该地块北侧还有两所学校，分别为远东实验小学、莲湖第二学校。

远东实验小学占地28亩，建面1.3万㎡，有250米跑道综合田径场一块，学校规模为36个教学班，可容纳学生1620人。 目前，远东实验小学已经和远东一小结成“名校+”教育联合体。

莲湖第二学校是今年9月份新建成投入使用的一所学校，占地44.5亩，总建筑面积约4.7万㎡，是一所九年一贯制学校。其中，小学教学班24个、初中教学班18个，提供2580个学位。

按照2022年莲湖区的学区划分，此次出让的这2块住宅用地属于莲湖第二学校学区。不过，每年学区会存在微调的可能性，具体的学区还要以当年的学区划分为主。

商业配套方面，此次出让的3宗地中有1宗是商服用地，另外距离这几块地不远处是万科里生活广场，拥有约2万㎡的商业，包含健身、超市、生鲜等业态，基本可以满足居民的日常生活。

当然，也可以乘坐地铁向西一两站路，就是宜家家居、万象城，拥有更丰富的商业配套。

不过，该区域的痛点在于铁路货运线、物流仓储、汽配专业市场给区域居住环境带来的影响，相对来说大车比较多一些。

可提供约10万方住宅

从这几块地所在板块的地产开发来看，万科、东原此前在该板块已经有项目布局，但目前暂无在售项目。

距离该地块最近的是万科金色悦城，地块是从成长集团手中接手的，2015年入市的时候当时售价在7500元/㎡左右，还有一定的优惠，实际成交价7千2、3。2018年9月份最后一批房源均价卖到了1.12万元/㎡。目前该小区二手房挂牌价在1.8万元/㎡左右。

华宇东原阅境，距离此次出让的这几块地约1000米，也是从成长集团手中倒的地，重庆华宇、东原在西安的第一个项目，合作开发，2019年入市的时候首批房源实际成交价格在1.55万元/㎡左右。

由于华宇东原阅境目前还在限售时间内，因此暂无二手房挂牌。不过，多家媒体近日已将该项目列为高位站岗的楼盘之一。

实际上，参照万科金色悦城1万7、8的价格，考虑到华宇东原阅境当时买入的价格再加上这几块贷款的资金成本，对于投资客而言确实投资了个寂寞。

随着此次这3块地的挂牌，将会为这个区域带来约10.4万㎡的住宅供应，也就七八百套房源，入市后只要价格合理，销售难度不太大，毕竟无竞品。

关键词： 实验小学 住宅用地 建筑密度