这几天听到一个新名词，叫烂尾楼“续建费”，本质就是卖给你一套房收两次钱，第一次是在正常卖期房的时候收取房款；第二次是在房子烂尾多年重新复工交房时再收一次钱。

(资料图)

是不是闻所未闻、难以想象？可这事就这么发生了，不得不感叹世界真的很魔幻，掏空三代人六个钱包买房已经很过分了，居然还有掏两次的操作，杨白劳看了都要直呼内行。

坐标西安，一家叫作西安四德置业有限公司的地产商开发了一个叫作易合坊的地产项目，说好2013年竣工交房，卖掉了不少期房，首付和贷款都到账了，结果开发商没钱了、楼烂尾了。

由于西安四德实在太穷了，公司账上没几个钢镚，项目烂尾了好久始终没有后文，直到2018年一债权人实在忍不了，提起西安四德破产重整的请求并被法院受理，购房者们看到了希望。

经过三年多的处理受理法院最近批准了西安四德的重整方案，购房人原以为苦等八年后终于可以拿到房子了，没想到再次遭遇暴击，判决书上注明以房屋交付方式受偿的购房人需要在办理产证时补交续建费。

购房人透露续建费的暂定标准为每平方米1800元，对于购买了100多平方米的房型的购房人而言需要补交将近20万元。

请注意，这20万元属于额外的支出，购房人当年买房的时候已经交了首付并办理了贷款，还了快十年的房贷还没有住进新房，现在不仅得不到延迟交房补偿还要再损失20万元。

如此不公平的重整计划怎么会得到当地法院的批准呢？这要从破产重整的内在原理说起。

开发商欠了很多人的钱，将这些主体按性质归类大致分成这么几类，一是企业的职工，开发商欠了他们工资与社保；二是税款，开发商没有按时纳税；三是建筑公司，开发商欠了工程款；四是购房人，开发商欠他们房子；五是普通债权，比如建材商、房屋设计公司等，开发商欠他们货款。

西安四德出严重资不抵债，欠的以上积累债权人的钱（房子）都还不上了，如果直接破产清算的话绝大部分债权人将会面临非常大的损失，最惨的可能是一分钱都拿不回来了。

为了减少各类债权人的损失，往往会对即将破产的企业进行抢救，尽量让它多还点钱出来，这叫作企业重整。

重整过程中需要大家各退一步，均承担一部分损失，否则重整不了大家一起玩完。重整有什么好处呢？给大家举个例子。

我们假设一家企业总共欠了债权人1000万元，如果企业破产、卖掉其剩下的所有资产可以换得200万元支付给债权人，剩下的800万元债权随着企业破产灰飞烟灭，每一位债权人损失80%。

为了尽量多拿回点钱大家坐在一起商量，决定不把这家企业逼上绝路，让它继续经营下去，用未来赚到的钱还债，同时为了减轻企业负担大家同意免去400万元的债务，重整计划通过，几年后企业还上了欠债权人的钱，大家拿到了600万元，每人损失了40%。

不重整损失80%、重整损失40%，债权人肯定选择后者，能少亏点是一点，债权人亏掉的400万元就是为重整让步的代价，不让步的话企业没了，损失更多。

注意，这400万元代价是由所有债权人共同分担的，不可能要求一个或者几个债权人承担全部损失，否则当了冤大头的债权人肯定不会认可重整计划，出于公平法院也不会批准。

我们继续讲这个烂尾楼的事情。

法院裁定书里提到的“续建费用”其实就是购房人需要让步付出的重整成本，是为了让重整计划通过，烂尾楼能够重新动工，各类债权人的权益都得到保障。

实际上购房人是不同意该重整计划的，大部分人投了反对票，重整计划一直没有通过。

只要计划通不过，上面提到的五类债权人都没法拿回自己的钱，员工急着要工资、建筑商急着要工程款、建材商急着要货款，一直拖下去所有债权人的损失将越来越大。

无奈之下法院根据法律规定，走完了程序后强制批准重整计划通过。

重整计划里购房人有两个选择。

一是接收建好的房子。但在办理产证时要承担续建成本，支付续建费用；二是货币清偿，由开发商退还购房人此前支付的房款。

对购房人来说这两个方案均让他们承受了损失。

选择接收房子要支付20万元的续建费用；选择货币清偿只能拿回当时买房的付的房款，这笔钱在2011年能买房，但现在西安的房价早就不是10年前可以比的了，拿回购房款根本买不起同地段、同建面的房子了。

购房人已经承担了房子迟延交付8年的损失，不少人在这几年里租房居住，租金损失由自己承担，现在还要损失一笔钱才能拿回房子，这谁能忍？

不过，这是最公平的方案。

前面说过重整产生的损失要在各类债权人之间分配，不可能由某类债权人全部承担，这个重整计划里最惨的不是购房人而是普通债权人，因为他们的偿付比例只有30.34%-32.86%，损失率接近70%。

如果续建费用再由他们承担，那么偿付比例恐怕连20%都到不了，100万元的债权要损失80万元以上。

说白了购房人和普通债权人都要承担一部分损失，两方对于该重整计划都不满意，都希望自己的权益不受影响或者少受一点影响，但多出来的损失谁来承担呢？

“各打五十大板”让两边都不满意却是公平的做法，也是最好的结果。

有的朋友说为什么不出一个让所有债权人都满意的重整计划呢？如果真有这样计划存在说明开发商不缺钱，那么楼也不会烂尾了，根本用不着重整。

当然，有一个让所有债权人都满意的方法，那就是由当地政府用财政资金承担所有损失，可这么做也有问题。财政资金主要是全民缴纳的各类税收，理应用在对所有纳税人都有利的事情上，凭什么拿大家的钱补偿个别人的损失呢？

也许你愿意但西安有1300多万人，大部分人都不会愿意，况且今年的财政资金本就很紧张，1-10月西安的一般公共预算支出比收入多出582.96亿元，哪来多余的钱呢？

其实除了西安的这个烂尾楼外郑州也出现了类似的情况，一个烂尾楼楼盘复工后购房人需要承担的续建费都快赶上了房价。这样的事情可能会陆续发生，没有任何过错的购房人正在为前几年房地产行业野蛮发展的不利后果埋单。

看似不公平的解决方案其实是最公平、最好的结果，现实就是如此无奈。

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关键词： 财政资金 破产重整 不公平的