本周新一批地块信息公示出来了！

所包含的区域有港务、未央2区，均以住宅用地为主。其中未央区徐家湾改造片区的规划公示最为值得关注，区域内还规划有中小学教育用地等。

不难发现，进入2月以来，土地市场的节奏一下子快了起来！

(资料图)

WY-05-37、38、39、46：地块位于太华北路以西、渭滨街以东，共属于未央区05单元，规划净用地304.65亩。

其中住宅用地共5宗：

WY-05-37-05住宅用地，面积10.65 亩，容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

WY-05-37-07住宅用地，面积24.75亩，容积率≤3.92，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。

WY-05-38-01（红旗村城改DK2）住宅用地，净用地面积61.65亩，容积率≤3.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

WY-05-39-01住宅用地，净用地面积64.5亩，容积率≤3.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

WY-05-46-01住宅用地，净用地面积49.8亩，容积率≤3.89，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

中小学用地2宗：

WY-05-46-02-01为中小学用地，净用地面积19.65 亩，容积率≤0.65，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

WY-05-46-02-02为中小学用地，净用地面积40.8 亩，容积率≤0.87，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

短评：这一批用地均处于徐家湾改造片区内，其中用地类型较为多样，以住宅、教育用地为主。

地块均位于太华北路西侧，临近西安高级中学、西航一中等多所学校，稍远距离还有西安市中医医院、卜蜂莲花商业体等。

从徐家湾地区改造规划中可以发现，本次公示信息中的地块，属于综合服务中心区，和地块规划相符。

所在区域所在空间，以北是未央大学城板块，西侧是红旗厂、经开核心区东区，南侧是曲江大明宫北翼板块。

同时与团结村片区改造为智慧服务中心区相呼应，并形成互补。整体设计强化“

一核两轴两廊四片区

”的空间结构。

目前该片区内有地铁4号线、10号线，交通干线有太华北路、凤城八路、北辰大道、北三环。

在去年8月时，未央区举办招商推介会上，还放风西安第四座龙湖天街计划将落地徐家湾。

徐家湾在过去数年时间中，包括保利中央公园、科为瑞府、龙湖天奕等项目陆续售出并交付。

现阶段的徐家湾整体，正处在新老交替的面貌之中。

由于区域不仅涉及城中村改造，同时还有各类厂房能否在未来顺利搬迁等诸多现实问题。

目前区域内安置、回迁、限价(中宝达·理想时光）、高阶改善（龙湖天奕）...等多类型房源混合。

因此来说，目前该区域相对来说在层级划分和城市界面上都不够清晰，同时置业的可选盘也偏少。

另一批地块则位于港务区内

1、GW4-7-3：位于西安国际港务区内，港兴四路以南，纺渭路以东，规划净用地约80.031亩，用地性质为二类城镇住宅用地。

容积率≤2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，机动车位1665辆，地上建筑面积≤138720㎡，地下建筑面积≥55335㎡。

规划总户数1110户，公共配套建筑面积9886㎡，建筑高度50米（约18层），幼儿园4046㎡。

2、GW4-7-4：位于西安国际港务区内，纺渭路以东、汇通路以南，规划净用地约63.694亩，用地性质为二类城镇住宅用地。

容积率≤2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，机动车位1325辆，地上建筑面积≤110404㎡，地下建筑面积≥44030㎡。

公共配套建筑面积8670㎡，规划户数864户，建筑高度50米（约18层）。

短评：不远处为在售的港悦城、紫云府学宸等，地块所在位置要相较这2盘略差一些。周边已有数所学校和公园，但综合配套还是较为匮乏的。

其地块唯一看点在于地价是否会更低一些，不然在现阶段港务如此激烈的竞争当中，可能还不够吸引购房者。

前不久，西安市2023年首批住宅供地计划公布，共计73宗地。因此，后续在西安土拍市场，有3个信号需要随时关注：

1、地块溢价成交情况及溢价率；

2、地块流拍情况，以及是否有托底情况持续；

3、托底地块与成交量的占比。

目前市场当中，不论是媒体还是中介，对于市场都抱有乐观态度。

不过正如“春江水暖鸭先知”，率先感受市场变化的还是房企，而从房企对于拿地的积极性上，就可以大致了解房企对于今年西安市场的一些看法。

关键词： 建筑密度 住宅用地 建筑面积