2月11日晚，多条关于“现房销售”的话题登上热搜，引发网友热议。今年1月17日全国住房和城乡建设工作会议中也明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。

(相关资料图)

过去几年里，全国多地土地拍卖都曾尝试“竞现房销售”模式，此次全国住建会议中又首次明确提出“现房销售”。现房销售有何意义？目前进展如何，未来会取代房屋预售制吗？“一手交钱一手交房”会成为未来主流吗？

多省将提高预售门槛 试点现房销售

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议中指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

近一个月来，各省份住房和城乡建设工作会议相继召开。据多家媒体报道，山东、河南、安徽、四川等多个省份均提出，将提高预售门槛，开展“现房销售”试点。

其中，山东省住建工作会议提出，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。河南省住建工作会议提出，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。安徽省提出要因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。四川省提出要支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

多地土地拍卖曾尝试“竞现房销售”

其实，对于现房销售的探索与尝试，全国多个城市早已悄悄开始。

据不完全统计，近年来北京、上海、海南、福州、合肥、宁波等地的土拍环节都曾在多宗地块拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。

2022年北京首批集中供地的18宗地块中，有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”；第三批次供地18宗地块中有超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，地块出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”，这也是全国首次在土地拍卖文件写入现房销售。

西安“竞现房销售”探索已有多年

那么，西安“现房销售”的尝试从何时开始？华商报记者在西安市公共资源交易中心官网上查到2017年的《西安市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（西土出告字〔2017〕96号）。公告中提到，以网上挂牌的方式，出让浐灞3宗商住地块的国有建设用地使用权。公告中明确指出，宗地出让均设定最高限价，报价超过最高限价后，首先竞“楼盘配套商业自持面积”，当商业自持面积达到上限后，转为竞“住宅现房销售面积”。

2017年，西安土地拍卖首次设置“竞现房销售”这一环节。之后的5年内，西安市国土资源局也曾多次将“竞现房销售”作为竞拍条件。如《西安市国有建设用地使用权拍卖出让公告》（西土出告字〔2020〕97号）中提到，当竞拍价格达到宗地设定的最高限价时，开始竞“现房销售面积”，以5000平方米为基数，增幅2500平方米，竞配面积高者为竞得人。

西安土拍曾出“新招”：比拼设计方案

2021年5月9日，西安市自然资源和规划局与西安市公共资源交易中心曾发布《恢复转让公告》，公告中指出，YT1-10-644号宗地曾因遗留问题中止拍卖，该宗地现恢复出让。

该《恢复转让公告》中除过“竞价”和“竞现房销售”外，还提出新招：现房销售面积达到50%后，转为评审“宗地规划设计方案”，竞买人须提交规划设计方案，根据专家评审结果确定竞得人。

陕西省社科院副研究员王晓勇表示，在土地拍卖中比拼设计方案，能够对住房质量产生一定保证。“从政策中可以看出，房地产市场在质量和销售方式上，正在逐步加强监管，这是对公平正义的追求。”

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现房销售能够有效规避风险 但不会取代预售制

王晓勇表示，近年出现了一些烂尾楼现象，“竞现房销售”应运而生。

“过去的房子都是预售制，且存在房市过热、法律不够规范等问题，这会给购房者带来很多风险，甚至直接导致购房者利益受损。现在要求开发商建成部分现房后再销售，能够帮助购房者有效规避风险。从政策上偏向老百姓，能避免预售导致的资金问题，也因此避免了很多社会矛盾，这是对人本主义的关注。”王晓勇说。

西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗指出，现房与期房作为不同的销售方式，并无高低之分，都符合相关政策法规。但期房受工期、成本变动、金融政策调整的影响，会存在一定风险，因此许多人在购房时更倾向于现房。

“现房销售规模的扩大还受到市场因素影响，以前房地产市场火热，房屋供不应求，期房符合现实需求。近年来房地产供需趋于平衡，加之购房者消费观念改变，开发商也在主动调整，扩大现房销售比例。”杨东朗说，“但现售并不意味价格会高于预售，房屋价格受到多种因素影响，现售与涨价并无直接联系。”

对于今年各省住建工作会议上提出的现房销售试点，杨东朗认为，这是一种政策性引导，防止一些资历不足的小公司“空手套白狼”。“近年来开发商的整体实力提升，头部开发商的市场占有率逐年提升，因此，试点现房销售是符合当下房地产行业现状的。”

“通过销售现房来抵御风险，能有效提升消费者购房意愿。”杨东朗说，这是探索房地产行业新机制的过程，但并不代表未来会“一刀切”，全面推行现房销售。预售制在个性化定制方面有着更大的优势，因此不会被完全取代。 华商报记者 白仲夏

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什么是“竞现房销售”？

“竞现房销售”是指土地拍卖过程中，宗地拍卖价格达到设定最高限价后，竞拍者开始竞争现房销售面积，能够承诺销售时提供更高面积，或更大比例现房的为竞得者。

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现房销售让购房更放心

就是担心会导致房价上涨

＠花花说：老百姓花了大半辈子的积蓄买房，最怕遇见烂尾楼，现房销售可以最大程度避免这个问题，是个大好事。

＠阿强：现房销售能让消费者在付款时看到实物，防止宣传图和实际场景差别过大的情况，变得更靠谱了。

＠一三天天：现房销售对于开发商的要求更高了，开发商负担的成本最终还是会转嫁到消费者身上，现房销售可能会比期房预售的房价更高。

＠九龙河：如果全部都进行现房销售，开发商在前期负担较大的资金压力，有可能会因此缩减用料，影响质量。

＠悟空：现房销售的模式可能会造成房地产行业的洗牌，小地产商资金储备不足，也没办法获得购房者的预付款，因此无法拿地逐渐出局，最终导致大公司垄断的局面。

关键词： 销售面积 最高限价